Giảm giá vẫn là ẩn số

Rất ít chủ đầu tư tại Hà Nội chịu giảm giá căn hộ, dù đang chịu sức ép lớn do tín dụng thắt chặt và nguồn cung tăng nhanh.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng đã nổ phát pháo cho việc giảm giá căn hộ trên thị trường miền Bắc khi tuyên bố chiết khấu tới 12% giá bán căn hộ Rừng Cọ trong 3 ngày từ 23-25.4.2011. Theo đó, mức giá mới đối với khu căn hộ đang được xây dựng đến tầng 9 nằm cách hồ Hoàn Kiếm 13 km chỉ còn 18-23 triệu đồng/m2. Những khách hàng đã mua căn hộ Rừng Cọ trước đó cũng được hưởng mức chiết khấu này.

Giải thích về mức chiết khấu này, ông Bùi Tiến Hùng, Phó Tổng Giám đốc Công ty, cho biết, giá bán căn hộ trước đây được xác định dựa trên dự toán đầu tư. Còn hiện nay, Công ty đã ký được hầu hết các hợp đồng với nhà thầu nên chi phí đầu tư được tính toán chính xác hơn.

Việc giảm giá căn hộ Rừng Cọ sẽ không có gì đáng chú ý nếu như dự án này ở TP.HCM vì rất nhiều dự án căn hộ ở phía Nam đã giảm giá nhằm thu hút khách hàng trong bối cảnh cầu không đủ lớn để hấp thụ hết nguồn cung căn hộ đã và đang tăng mạnh. Nhưng, cho đến nay, Rừng Cọ là dự án duy nhất tại Hà Nội công khai việc giảm giá, điều mà các chủ đầu tư tại Hà Nội đều né tránh vì lo ngại ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cũng như uy tín của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, liệu phát pháo của Rừng Cọ có gây ra làn sóng giảm giá đối với các dự án căn hộ tại Hà Nội hay không vẫn còn là ẩn số. Còn nhớ, khi Hoàng Anh Gia Lai làm “cuộc đại cách mạng” giảm tới 40% giá căn hộ của dự án Phú Hoàng Anh và Hoàng Anh Riverview vào đầu năm 2009 thì sau đó rất nhiều dự án đã phải công bố giảm giá. Còn tại Hà Nội, chưa có dự án nào khác công khai việc giảm giá. Chỉ có dự án Times City của Vingroup đang được chào bán là áp dụng chiết khấu, nhưng chỉ dành cho các đại lý chứ không phải cho khách mua lẻ. Ở một số dự án khác như Mulberry Lane hay Tricon Towers, chủ đầu tư đã thực hiện chiết khấu cho nhóm mua hoặc những người mua 2 căn hộ tại 2 dự án khác nhau của cùng chủ đầu tư. Richland Southern thì công bố tặng ngay 200 triệu đồng đối với khách hàng mua thêm căn hộ thứ 2.

Các công ty tư vấn bất động sản đã nhận định rằng, sức ép giảm giá đối với các dự án căn hộ tại Hà Nội sẽ ngày càng tăng. Theo đánh giá của Công ty Tư vấn Bất động sản Colliers International tại Hà Nội, triển vọng kinh tế năm 2011 không sáng sủa lắm đối với lĩnh vực bất động sản. Lạm phát và cắt giảm ngân sách, chính sách tài chính thắt chặt, hạn chế cho vay và nhiều chính sách khác đều nhắm tới việc kiềm chế sự phát triển quá nóng của bất động sản. Cũng trong năm nay một số lượng lớn căn hộ cao cấp sẽ được chào bán, tạo nên sức ép giảm giá. Vì vậy, Colliers dự đoán cạnh tranh tại phân khúc căn hộ cao cấp có giá trên 2.000 USD/m2 (khoảng 43 triệu đồng) sẽ rất khốc liệt.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng khẳng định trong cuộc gặp mặt với doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội gần đây rằng, các doanh nghiệp khó có thể hy vọng chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng trong năm nay giống như năm 2008, vì ưu tiên lớn nhất của Chính phủ trong năm nay là kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô. Ông Nam khuyên các doanh nghiệp Hà Nội quản lý chi phí dự án tốt hơn nhằm giảm giá bán, như thế mới có thể bán tốt, huy động được vốn từ khách hàng và có tiền tiếp tục phát triển dự án.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long, cho rằng, với yêu cầu tổng dư nợ tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất như bất động sản sẽ giảm xuống 20% vào tháng 6 năm nay và chỉ còn 16% trong tổng dư nợ tín dụng vào cuối năm, hàng chục ngàn tỉ đồng sẽ bị rút khỏi lĩnh vực bất động sản. Cho đến nay, nhiều chủ đầu tư vẫn cầm cự được và tiếp tục xây dựng do đã bán được một phần căn hộ. Tuy nhiên, theo ông Việt, nếu triển vọng thị trường không sáng sủa trong mấy tháng tới khiến chủ đầu tư không thể bán tiếp để huy động vốn từ người mua, trong khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị đóng lại, thì sức ép giảm giá là rõ ràng.

Ngay cả những dự án công bố đã bán gần hết cũng khó thoát khỏi sức ép giảm giá. Nguyên nhân xuất phát từ bản chất của thị trường bất động sản Hà Nội là do giới đầu cơ chi phối, mỗi nhà đầu cơ thường “ôm” một vài sàn căn hộ. Theo tiến độ xây dựng của dự án, sức ép đóng tiền tăng lên, giới đầu cơ buộc phải bán ra. Khi đó, chính những căn hộ chủ đầu tư đã bán cho giới đầu cơ sẽ cạnh tranh với lượng căn hộ chưa bán được của dự án, tạo nên áp lực giảm giá.

Nhưng, cho dù giảm giá đi nữa thì theo ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm, giá căn hộ ở Hà Nội cũng sẽ đứng ở mức cao. Và nhìn chung, mặt bằng giá căn hộ ở Hà Nội sẽ cao hơn ở TP.HCM rất nhiều. Nguyên nhân là phần lớn các dự án bất động sản ở Hà Nội thường mất 3-4 năm mới hoàn thành thủ tục đầu tư và mất thêm thời gian tương tự để hoàn thành xây dựng. Vì thế, dù nguồn cung căn hộ có tăng lên thì khả năng thị trường căn hộ Hà Nội sẽ giảm giá trên diện rộng như đã từng diễn ra ở TP.HCM là điều khó xảy ra.

(Nhịp cầu đầu tư)